לווי בנקאי – משכנתא
רכישה של נכס בליווי בנקאי מאפשרת להפחית את ההון העצמי בו נשתמש לצורך הרכישה – לווי בנקאי מאפשר לרוכש למנף את כספו ולרכוש עם חלק קטן מההון העצמי שלו נכס יקר הרבה יותר. עם תחילתו של המשבר חדלו רוב הבנקים לאשר הלוואות. הם נתנו לשוק להתייצב ברמת המחירים האמתית שלו ואז שבו לתת הלוואות לתושבי ארה”ב בלבד. הלוואות אלו עברו בדיקה מדוקדקת יותר בכדי לא לחזור על הטעויות שנעשו בעבר. בסיוע ממשלתי ניתנו לרוכשים-בפעם-הראשונה הלוואות בריבית נמוכה מאוד.
לאחרונה פתחו הבנקים ללקוחות שאינם תושבי ארה”ב ערוצי הלוואה חדשים ונכון להיום יכולים גם ישראלים לקבל משכנתא לרכישה של נכס בארה”ב. התהליך מצריך הצגת מסמכים ואישורים ויכל להמשך מספר שבועות אך בסופו מתקבל אישור ראשוני אשר בעזרתו יכל הקונה להגיש לבנקים הצעות לרכישת נכסים בליווי בנקאי. מנגד מאפשרים הבנקים ללקוחות שרכשו כבר נכס במזומן למשוך חלק מהכסף שבנכס בעזרת הלוואה (Cash Back Refinancing). גם כאן מדובר בתהליך אשר מצריך הגשת אישורים לגבי מקורות הכנסה ומסמכים נוספים. לאחר קבלת כל האישורים רושם הבנק משכנתא על הנכס ונותן בידי הלקוח סכום כסף בתמורה.
דוגמא לשימוש במינוף
לצורך הדוגמא ננתח עסקה בה רכש לקוח בית בן ארבעה חדרי שינה בלאס וגאס. הבית נרכש במחיר של 120,000 דולר והושכר בסכום של 1,200 דולר לחודש. התשואה על כל סכום הרכישה עומדת על שמונה אחוזים. כלומר 9,600 דולר הכנסה לשנה לפני מס. במידה והרוכש לקח משכנתא בריבית של 5% לשנה בפריסה ל- 30 שנה היה ההון העצמי שלו בעסקה עומד על סכום של 48,000 דולר וסכום ההלוואה היה 72,000 דולר. החזר ההלוואה הוא כ- 5,000 דולר לשנה כך שנכס היה מכניס במקרה זה 4,600 דולר לשנה שהם כ- 9.5% על ההון העצמי.
השימוש בהלוואה לצורך הרכישה שיפר את התשואה על ההון העצמי שהושקע ברכישה משמונה אחוזים לכעשרה אחוזים. בנוסף יש בידי המשקיע סכום כסף פנוי לרכישת נכס נוסף.
נושאי מיסוי
בסוף כל שנה מוגש דו”ח הכנסות והוצאות לרשויות המס. כאשר נכס שנרכש במחיר מלא נדרש בעליו לתשלום מס לרשויות בארה”ב ובישראל. מנגד הרוכש שמינף את כספו יכל לקזז את מרכיב הריבית בהחזר השנתי. מרכיב הריבית הנו הוצאה מוכרת. למשכנתא יש יתרון ברור נוסף בהקטנת תשלום המס.
סיכום
לרכישה של נדל”ן בעזרת משכנתא יתרונות רבים והיא הדרך הנכונה בה צריך לבחור כל משקיע. נכון להיום לא מדובר בהליך פשוט אך אנו ב- REO נשמח לסייע ללקוחותינו לסיימו בהצלחה. רכישה של נדל”ן בארה”ב במחירים שלא נראו בשוק שנים רבות הנה השקעה נבונה. רכישה של נדל”ן תוך שימוש במינוף בנקאי יכולה להתברר כהשקעה מצוינת בשנים הקרובות כאשר המשבר יחלוף. צרו איתנו קשר עוד היום בכדי להבין כיצד נוכל לסייע גם לכם בתהליך המימון והרכישה.