שיקולי מס בקניית נדלן בארה”ב
תושב ישראל אשר משקיע בנדל”ן בארה”ב צפוי לשני סוגי הכנסות, האחת משכר דירה והשנייה מרווח הון במכירה. הכנסות אלו חייבות במס בארה”ב ובישראל על פי אמנת המס בין שתי המדינות. לארה”ב יש את הזכות להטיל מס ראשונה על הרווח שנוצר בשטחה וישראל היא זו שמטילה מס שנייה בהתאם לאמנה. זיכוי זה נעשה כנגד המס בישראל על פי הקבוע בחוק.
הכנסות מול הוצאות
המשקיע מגיש בעזרת רו”ח לרשויות בארה”ב דוח מס שנתי. בדו”ח המס השנתי יכול המשקיע לקזז את כל ההוצאות שהוצאו לצורך ייצור ההכנסה משכירות כגון: ביטוח, ארנונה ,פרסום ,ניקיון ,תחזוקה , עמלות נדל”ן, עמלות ניהול, שכר טרחת עו”ד, שכר טרחת רו”ח, ריבית על המשכנתא. בנוסף ניתן לקזז פחת על הנכס (בשיעור של 3.6% בשנה על פני 27 שנים), הוצאות ביקור בנכס (טיסה, מלון, אש”ל). לרשות משקיע שאינו תושב ארה”ב עומד גם פטור של $3,500 בשנה המשמש כהוצאה נוספת. על הנטו לאחר קיזוז ההוצאות הנ”ל משולם מס לממשלת ארה”ב ובחלק מהמקרים גם למדינה בה נמצא הנכס.
להלן טבלה לגבי המס הפדראלי לשנת 2009:
| שיעור המס | רווח שנתי בדולרים |
| 10% | עד 8,350 דולר |
| 15% | מהנ”ל ועד 33,950 דולר |
| 25% | מהנ”ל ועד 68,525 דולר |
| 28% | מהנ”ל ועד 104,425 דולר |
| 33% | מהנ”ל ועד 186,475 דולר |
| 35% | מהנ”ל ומעלה |
רווח הון
לצורך חישוב רווח ההון יעשה רו”ח שימוש במחיר המימוש בניכוי הוצאות המכירה וממנו יפחית את מחיר הרכישה בניכוי הפחת שנצבר עם השנים. ההפרש בין שני הסכומים הוא רווח ההון של המשקיע. על רווח ההון משלם המשקיע מס פדראלי של 15% בתנאי שהנכס הוחזק ע”י המשקיע יותר משנה (על מרכיב הפחת חל מס בשיעור גבוה יותר). בחלק מהמדינות ישנו גם מס מקומי אותו יש לשלם (לא רלוונטי לנבאדה ופלורידה לדוגמא).
השלמת מס בישראל
על הכנסה משכר דירה יכול המשקיע לבחור אחד מהמסלולים הבאים:
מסלול 1 – חישוב בדומה לנכס מסחרי בישראל כלומר הצגת ההכנסות וההוצאות וחישוב הרווח משכר הדירה במסגרת המס השולי של הנישום תוך מתן זיכוי על התשלום בחו”ל.
מסלול 2 – תשלום של מס של 15% על הברוטו בחו”ל ללא זיכוי על המס ששולם בחו”ל וללא אפשרות לקיזוז הוצאות מלבד הפחת אותו כן ניתן לקזז.
שיעור המס בישראל על רווחי הון שנוצרו בארה”ב הנו 20%. במידה והנכס נרכש לאחר ה- 1.1.2003 ניתן לקזז את המס ששולם בחו”ל. מכיוון ששיעור המס על רווחי הון בארה”ב הנו 15% ומכיוון שיתכן שישנו גם תשלום מס מקומי למדינה בה נמצא הנכס שיעור המס בישראל בפועל שולי.
סיכום
המשקיעים בנדל”ן בארה”ב חייבים בתשלום מס על ההכנסה הקבועה משכר הדירה (מס שנתי) ותשלום מס על רווח ההון במכירה (חד פעמי). על כל מס שמשולם בארה”ב מתווסף מס נוסף בישראל שנגזר מאמנת המס בין המדינות מצד אחד ומההוצאות השונות שנוצרו במהלך חיי הנכס מצד שני. התייעצות עם רו”ח בארץ או בחו”ל יכולה להפחית את המס בכל אחת מהנקודות בתהליך. המאמר לא נועד להחליף יעוץ מקצועי של רו”ח. אנו ממליצים לעשות שימוש בנאמר רק למטרת למידת הנושא. כל החלטה בפועל צריכה להתקבל לאחר קבלת יעוץ אישי מרו”ח. צרו איתנו קשר עוד היום לקבלת פרטים נוספים בנושא זה ובנושאים אחרים.