Title Insurance
רוב רובן של רכישות הנדל”ן בצפון אמריקה מבוטחות ע”י ביטוח רישום או Title Insurance. ביטוח הרישום נעשה ע”י חברות ביטוח גדולות שפעילות בתחום כבר משנת 1876. עלות הביטוח נעה בין 200 ל- 300 דולר לעסקה. הביטוח מאפשר לצדדים לסגור את העסקה מהר תוך מזעור סיכונים לכל הצדדים. במאמר זה ננתח את היתרונות של ביטוח הרישום ומדוע הוא תורם לקונה, למוכר ולבנק.
רישום טאבו (Title) הוא הזכות לבעלות על נכס נדל”ן. ביטוח הרישום (Title Insurance) הוא הצהרה מבוטחת של מצב הבעלות בזמן הקניה. חברת הביטוח קונה מהצדדים את הסיכונים בתמורה לפרמיה חד פעמית אותה מקבלת החברה במועד הקניה. בביטוח מסוג זה אין השתתפות עצמית, אין תשלומים נוספים ואין אפשרות להעברה הביטוח לקונה חדש.
בזמן הרכישה יש צורך בבדיקות רבות במשרדי הרישום השונים לגבי נסח הטאבו כאשר על הגוף הבודק לבדוק את הנתונים אחורנית שנים רבות. יש לוודא שכל המשכנתאות בוטלו כראוי ושאין בעיות שונות שלא טופלו בעבר. בנוסף יש לבדוק בגופים המוניציפליים השונים שלא נותרו חובות, יש להזמין תרשים חדש של הנכס בכדי לוודא שלא נבנו מבנים ללא אישור ועוד מגוון רחב של בדיקות. בדיקות אלו יקרות, הן נמשכות זמן רב ובעיקר הן מגדילות את הסיכון המקצועי לגורם הבודק. בנקים אשר מלווים את הרכישה מבקשים לתת הלוואות לנכסים עם סיכון מינימלי עובדה שמקשה עוד יותר על תהליך הבדיקה.
בשנים האחרונות התרבו המקרים בהם ישנן הונאות בתחום הנדל”ן. לא אחת קרה שלאחר הרכישה התברר שלא הבעלים האמיתי הוא שמכר את הנכס אלה נוכלים אשר התחזו לבעלים. הונאה בנדל”ן היא תחום שגדל במהירות. ביטוח הרישום נכנס גם כאן לתמונה. חברת הביטוח מגנה על הקונה ועל הבנק המלווה במקרים בהם בוצעה הונאה.
הרעיון הוא פשוט – חברת הביטוח קונה את הסיכון תמורת פרמיה נמוכה. כאשר קונה מגיש בקשה לתשלום כנגדה תשלם החברה לקונה הנפגע את הפיצוי המתאים.
להלן מספר דוגמאות
הונאה: העסקה נסגרה אך מתברר שלא המוכר האמיתי הוא שמכר את הנכס. חברת הביטוח תפצה את הצדדים שנפגעו (הבנק והקונה).
חובות: העסקה נסגרה ומתברר שישנן חובות שלא שולמו ע”י המוכר כגון: ארנונה, מים, חשמל ועוד. חברת הביטוח תשלם את החובות.
חריגות בניה: העסקה נסגרה ומברר כי מבנה בחצר נבנה ללא אישורים. חברת הביטוח תפעל לקבלת אישורים למבנה או שתפצה את הקונה עבור ירידת ערך לאחר החזרת המצב לקדמותו.
בעיה עם הרישום: נמצא שיש בעיה שדורשת טיפול מתמשך ואין אפשרות למכור כרגע את הנכס. חברת הביטוח תפצה את הבעלים.
בשנים האחרונות לוקחות על עצמן חברות הביטוח גם תפקידים נוספים כגון סגירת עסקאות (יחד או במקום עו”ד) ומתן הלוואות לצורך גישור על עלויות הסגירה. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה נוספת בנושא נדל”ן בחו”ל.