מה הוא REO?
מאת: נחום רוזנשיין reo.co.il
REO הוא השלב האחרון בתהליך הכינוס (Foreclosure). כאשר בעל החוב מפסיק לשלם את תשלומי המשכנתא החודשיים הוא גורם לפתיחתו של תהליך הכינוס הקבוע בחוק. הבנק שולח מספר הודעות לגבי התשלום ולאחר שלא עולה בידיו לגבות את הכספים הוא פונה ומבקש את סילוק זכויות הקניין של בעל הנכס בהתאם להסכם המשכנתא עליו חתמו הצדדים. תהליך הסילוק שונה בין מדינה למדינה אך בסופו עובר הנכס למכירה פומבית של השריף. במכירה זו המחיר ההתחלתי הוא בדרך כלל החוב שרובץ על הנכס. מכיוון שלרוב בשלב זה מחיר הנכס נמוך ממחיר החוב לא יהיו מציעים רבים אם בכלל והמכירה הפומבית לא תסתיים בהצלחה. בשלב זב עובר הנכס באופן רשמי לבעלות הבנק ונרשם ככזה בספרים Real Estate Owned או בקיצור REO.
במקרים מסוימים ינסו בעל החוב, כלומר הבנק, ובעל הנכס להכניס באופן מוסכם את הנכס לשוק לצורך ביצוע מכירה בחסר או Short Sale – כלומר מכירה של הנכס במחיר הנמוך מסכום ההלוואה. מכירה מסוג זה חוסכת משני הצדדים את תהליך הכינוס. תהליך זה בנוסף להיותו יקר פוגע גם בקרדיט של בעל הנכס. סיום מוצלח של Short Sale מאפשר מכירה של הנכס במצב טוב במחיר השוק.
מיד עם הכניסה של הנכס לסטאטוס REO ינסה הבנק למכור אותו. הבנקים לא מעוניינים להחזיק בנדל”ן. הם אינם בנויים לטיפול בנכס, בדיירים ובניהול הנלווה. בנוסף, מעוניין הבנק לשחרר את ההון שלו לטובת מה שהוא אמור לעשות טוב יותר – הלוואות. מחלקות מתאימות בבנקים פונות לסוכני נדל”ן מקומיים אשר נותנים חוות דעת לגבי שווי השוק של הנכס. חוות דעת זו נקראת BPO. על סמך מספר BPO’s קובע הבנק את המחיר המבוקש לנכס ומפרסם אותו למכירה דרך ערוצי המכירה המתאימים. בנוסף, יכול הבנק להוציא את הנכס למכירה פומבית נוספת והפעם במחיר השוק.
ברכישת REO לוקח הקונה בחשבון את העובדה שהנכס נמכר כמו שהוא (AS-IS) וכי לרוב נדרשת השקעה נוספת בשיפוץ הנכס. הבנק מצידו צפוי לשלם את החובות שנצברו בזמן שחלף כך שהקונה יקבל לידיו נכס ללא חובות. עלויות אלו מתומחרות ע”י השוק כך שמחירי נכסים בכינוס נמוכים ממחירי נכסים דומים בשוק החופשי.
מתוך נתונים שפרסמה חברת ריילטי טראק עולה כי ברבעון השלישי של שנת 2009 היו 937,840 נכסים בשלבי הכינוס השונים. אחד מתוך 136 בתים היו בשלב כלשהו בתהליך. מדובר בעליה של חמישה אחוז מול הרבעון שני של שנת 2009 ו- 23% מול הרבעון השלישי של שנת 2008. נבאדה הייתה במצב הקשה ביותר בארה”ב כאשר אחד מתוך 23 בתים היה בשלב כלשהו בתהליך.
רכישה של REO הנה הזדמנות להשקעה בנכס במחיר נמוך ממחיר השוק. המשבר הקשה בשוק הנדל”ן מאפשר לאתר הזדמנויות שלא נראו בשוק מזה שנים. רכישה של נכס בכינוס בעזרת חברה מנוסה בתחום יכולה להפוך השקעה טובה להשקעה מצוינת. אנחנו בחברת REO עשינו זאת כבר עבור לקוחות רבים ונשמח לעזור גם לכם לרכוש נדל”ן במחירים שלא תפגשו עוד שנים. צרו קשר עוד היום לקבלת פרטים נוספים.