מי מפחד משיפוץ
נדל”ן, תשואה, פליפ, אקזיט, אפ סייד ורווח הון הם מונחים שלעיתים קרובות נאמרים בנשימה אחת. “שמע אני קניתי נכס ב- 20% מתחת למחיר השוק עם תשואה מדהימה ואני אעשה איתו אקזיט מטורף”. אבל האמת שבין קנייה במחיר מצחיק לגריפת תשואה דמיונית ואקזיט רווחי עומד תהליך שרבים רואים בו נעלם גדול וחוששים מפניו. הקרוי בעברית מכובסת “השבחת הנכס” או בעברית מעט יותר שימושית “שיפוץ”.
רק אומרים את המילה “שיפוץ” וכבר הניצוץ בעיניים כבה, התקווה מתחלפת בחשש ומתחילים לתכנן את אסטרטגיית הנסיגה – איך אני יוצא מהפגישה מבלי לאבד את כבודי…
לחלופין לא מעט משקיעים מעדיפים לקנות נכסים חדשים או כמעט חדשים ורק לא להיכנס לנעלם הגדול! אז האמת היא שאת הנכסים הטובים קונים ככאלו שנראו במצב על הפנים. צריך לזכור, שהראשונים שרואים ויכולים לרכוש נכסים מעיקולים הם ה”משתמשים” (users). ואלו, מכיוון שזהו ביתם היחידי, מתרחקים מנכסים הדורשים שיפוץ. את התשואה הגבוהה ביותר עושים באזורים בהם הנכס המשופץ שלכם נוצץ כמו יהלום, שכן בכל פרויקט נדל”ן חדש כל הנכסים חדשים ולא רק שלכם. כולם נלחמים על ליבו של השוכר/רוכש הפוטנציאלי ואילו בשכונה משנות התשעים נכס משופץ ינצנץ כיהלום.
את הפליפ המוצלח בנדל”ן עושים על נכס שהושבח כהלכה, שכן – חשוב לזכור ששוק הנדל”ן בארה”ב קרוב למה שנקרא בכלכלה שוק “בתחרות משוכללת”. בשוק כזה בו הנגישות למידע ולהיצע פתוח לכל. צריך לחשוב מהו השפיץ? למה ג’ון דוו (הפלוני אלמוני של האמריקאים) יעדיף את הנכס שלי ולא אחר? מדוע הוא יהיה מוכן לשלם עוד 100$ שכירות לחודש או 30,000$ נוספים בקניה? והשפיץ הוא השיפוץ. תהליך קבלת ההחלטות של השוכר/קונה פוטנציאלי בארה”ב הוא מורכב, נדון בזה במאמר אחר, אבל אחד הפרמטרים היחידים הניתנים להשפעה ע”י המשקיע הפרטי הוא מצב הנכס.
בדף הפייסבוק שלנו ליווינו תהליך שיפוץ של נכס בן כ- 30 שנה שנקנה בסוף פברואר 2012 – “הבית ברחוב Midridge” תהליך השיפוץ ארך כשבועיים והבית הושכר לאחר פחות משבוע מצאתו לשוק.
בית פרטי בצפון בעיר