חישוב תשואה
השקעה טובה נבחנת בתשואה משכר הדירה וברווח על ההון במכירה. חישוב נכון של ההכנסה הצפויה יכל לסייע לקבל את ההחלטה הנכונה לפני הקניה. משווקים רבים לא מכניסים לחישוב משתנים כגון: ביטוח, תקופה ללא הכנסה, עלות השכרה ועוד. להלן הסבר קצר לגבי הדרך הנכונה לחישוב התשואה.
הכנסה
נכס לאחר שהוא מאוכלס מניב הכנסה חודשית קבועה. להכנסה זו נהוג להתייחס כהכנסה ברוטו ממנה יש להוריד את הוצאות התפעול של הנכס. חשוב לקחת בחשבון את פרק הזמן בו לא מכניס הנכס כסף מכיוון שהוא לא מושכר או שהוא דורש שיפוץ. נדיר לאתר נכס שמכניס שכר דירה בכל אחד מחודשי השנה באופן מלא. חישוב תשואה נכון לוקח בחשבון פרק זמן מסוים ללא דייר. בחישוב התשואה שאנו נעשה על נכסים בארה”ב נחשב חודש אחד בשנה ללא דייר (Vacancy).
הוצאות
משכר הדירה בפועל יש להוריד את הוצאות התפעול של הנכס. הוצאות אלו משתנות ממדינה למדינה אך הן כוללות לרוב את ההוצאות הבאות: ביטוח מבנה, תיקונים, ארנונה, מיסי ועד, עלות איתור דייר ועלות ניהול הנכס, כלומר, תשלום לחברת ניהול מקומית.
NOI
כאשר מפחיתים את ההוצאות מההכנסות מתקבלת ההכנסה נטו מהנכס – Net Operating Income או בקיצור NOI. זו ההכנסה שלכם מהנכס לפני מיסים או באופן מעשי הסכום שתראו בחשבון הבנק בסוף השנה. חלוקה של הסכום הזה במחיר הרכישה תיתן לכם את התשואה משכר הדירה. נכון להיום התשואה משכר דירה בלאס וגאס ואטלנטה היא כעשרה אחוז, תשואה נאה מאוד על השקעה בנדל”ן אך הפוטנציאל האמיתי טמון בהשבחה או ברווח הון בזמן המכירה.
רווח הון
לאחר מכירת הנכס ברווח תוכלו להוריד ממחיר המכירה את מחיר הקניה ואת ההוצאות שלכם ולקבל את הרווח שעשיתם על ההון (Capital Gain). חלוקה של רווח ההון בהון המשוקע תיתן לכם את התשואה על ההון לפני מס.
נושא המיסוי
בחישוב תשואה חשוב לדבר על מספרים לפני מס. בחישוב תשואה לפני מס אנחנו משאירים את כל הגורמים על אותו מגרש ומשווים תפוחים לתפוחים. חישוב המס משתנה מאדם לאדם. נושאים כגון הכנסה, מקום מגורים, מצב משפחתי, גיל ועוד יכולים לשנות את התמונה בצורה משמעותית. חישוב לפני מס מאפשר לקבל החלטה מושכלת לגבי התשואה הצפויה. רק כך נוכל להשוות מספר נכסים ולקבל את החלטה הנכונה עבורכם.
מחשבון תשואה
באתר שלנו תוכלו לעשות שימוש בסימולטור תשואה אשר לוקח בחשבון את כל הנתונים. אפשר להזין לתוך המחשבון את ההכנסה החודשית, עלות הנכס, סכום מיסי הועד ולקבל תחזית לגבי התשואה הצפויה על ההשקעה. תוכלו להשוות בין נכסים בעלי סכום קניה זהה במספר יעדים כגון פלורידה, אטלנטה לאס וגאס וטורונטו. מחשבון התשואה לוקח בחשבון את אותם הפרמטרים בכל מקום כך ששום דבר לא נשאר מחוץ למשוואה ואתם יכולים לקבל החלטה הנכונה עבורכם.
לקבלת פרטים נוספים צרו איתנו קשר עוד היום בדואר אלקטרוני או בטלפון 03-522-5256 ונשמח לעזור גם לכם לרכוש נכס עם תשואה גבוהה בארה”ב.