כינוס נכסים
מאת: נחום רוזנשיין reo.co.il
רכישה של נכס מכונס נשמעת תמיד כהזדמנות והיא אכן כזו עבור אנשי מקצוע שמכירים את התהליך ומבינים בתחום. ישנו שוני רב בין תהליך כינוס במדינות שונות וחשוב מאוד להכיר את החוקים והנהלים הרלוונטיים.
תהליך הכינוס
בזמן רכישת נכס בליווי בנקאי נרשם על הנכס שעבוד לטובת הגורם המלווה. שיעבוד זה מונע את המכירה של הנכס לפני סילוק ההלוואה מצד אחד ומאפשר מצד שני לגורם המלווה למכור את הנכס בתנאים מסוימים בשעה בה לא מוחזרת ההלוואה בהתאם לסיכום שנקבע מראש עם קבלתה. במדינות שונות מחייב התהליך ביצוע פעולות מסוימות מול הרשויות, מול הבעלים ומול הגורם שמאכלס את הנכס. פשטות התהליך ומהירותו הנן גורם קריטי עבור המשקיע. מדינות בהם התהליך ארוך ומייגע מקטינות באופן משמעותי את אטרקטיביות ההשקעה. מדינות בהם התהליך מהיר ויעיל הופכות הרכישה מהכונס להזדמנות.
נושאים אותם כדאי לבדוק לפני הכניסה לתהליך הרכישה:
א. האם יש צורך באישור של בית משפט
ב. מי מוכר את הנכס (בעל החוב, עו”ד, מתווך)
ג. האם יש צורך בתהליך התמחרות או מכרז
ד. כמה זמן נמשך תהליך מכירה ממוצע
ה. האם שמורה לבעל הנכס האפשרות לשלם את החוב ולחזור לנכס
ו. באיזה מצב נמכר הנכס ומהם החובות של המוכר
כינוס נכסים בארה”ב
תהליך הכינוס במדינות השונות בארה”ב משתנה וחשוב מאוד להכיר אותו לפני הכניסה לפעילות במדינה מסוימת. כינוס בנבאדה לדוגמה הנו תהליך פשוט ומהיר יחסית. אישור הרשויות ניתן לאחר שבעל החוב הגיש את המסמכים הרצויים. לאחר מכן “נמכר” הנכס לבעל החוב ונרשם על שמו בטאבו. בעל הנכס החדש מפרסם אותו למכירה בהליך מהיר וללא צורך בהתמחרות.
כחלק מתהליך המכירה יכול הקונה לבקש מהמוכר:
א. השתתפות בעלות שיפוץ הנכס
ב. השתתפות בעלות תאום הלוואה
ג. רכישת ביטוח תיקונים על חשבון המוכר (Home Warranty)
ד. בדיקת הנכס לאחר חתימה על הסכם עם אפשרות לביטול העסקה (Due Diligence)
סיכום
רכישה מכונס בארה”ב פשוטה הרבה יותר מרכישה מכונס בישראל אך חשוב מאוד לעשות זאת בליווי של איש מקצוע. השקעת נדל”ן בשוק פגוע תעשה במחירים הנמוכים בכשישים עד שבעים אחוז מהשיא. רכישה של נכס והחזקה בו לאורך מספר שנים צפויה להניב לרוכש תשואה נאה משכר דירה ורווח הון עם חזרת רמות המחירים לנורמה. ב- REO נשמח להעמיד את ניסיוננו בתחום לרשותכם. נסייע באיתור הנכסים הטובים, נלווה את תהליך הרכישה עד לרישום בטאבו ונסייע בטיפול מול חברת הניהול המקומית. כמו כל מוצר – נדל”ן רוכשים בזול ומוכרים ביוקר. אין לנו ספק כי היום עומדים מחירי הנדל”ן בארה”ב בשפל חסר תקדים. ניצול ההזדמנות זו יוכל להניב למשקיע הנבון תשואה טובה על כספו בשנים הקרובות. צרו איתנו קשר עוד היום לקבלת פרטים נוספים בנושא.