בדק מבנים
חשיבות בדק מבנים ברכישת נדל”ן בארה”ב
אחת השאלות המטרידות ביותר את המשקיע בנדל”ן בחו”ל היא שאלת החתול בשק. המרחק, הבדלי האקלים, שיטות הבנייה השונות ובראש ובראשונה העובדה שלרוב נפגשים עם הנכס בעיקר באמצעות האינטרנט והתמונות היפות מה-Listing, מעלים סימני שאלה משמעותיים המרחיקים משקיעים רבים מהאופציה להשקעה בנכסים מניבים באמריקה.
מניסיוננו למדנו שהדרך הטובה ביותר להתמודדות עם חששות אלו היא להזים אותן ולכך אנו מכירים שתי דרכים מצוינות.
1) ביקור פיסי של מנהל הנכסים שלנו בנכס עצמו
2) בדק מבנים מקיף ומקצועי על ידי חברות המתמחות בכך
ביקור פיסי – אין טוב ממראה עיניים או תמונה אחת שווה אלף מילים, באיזה סופרלטיב שלא נשתמש לא ניתן לכסות על העובדה שסוכני ה-Listing מציגים בתמונות את שהם רוצים להציג, שהרי הם מרוויחים רק לאחר שהנכס נמכר, אין תחליף לעין מקצועית ובעיקר כזו של מנהל נכסים או קבלן שיפוצים המבקר בנכס עוד בשלב הצעות המחיר. לכן לרוב נשלח את מנהל הנכסים שלנו לבקר בנכס, יהיה זה ביקור התרשמות בלבד אולם לא אחת קרה שביקור כזה סיפק אינפורמציה חיונית, לעיתים שלא כדאי להשקיע בתהליך סביב הנכס ולו דקה נוספת של מאמץ ולעיתים שלנכס פוטנציאל עצום ושכדאי אף לשלם עבורו יותר מהמבוקש.
אמרנו שהשוק הוא שוק משוכלל אבל לרוב חברות העוסקות בנדל”ן בארה”ב לא טורחות לשלוח נציג מטעמן בשלב ההצעה.בדק מבנים –
כאמור חשוב אותו ביקור של מנהל הנכסים עוד בשלב ההצעה, אבל בדיקה מקיפה ויסודית של הנכס ע”י בודק מוסמך לאחר הזגייה בנכס ולאחר העברת דמי הקדימה היא קריטית, מדוע?
- חלק מהליקויים אינם נראים על פני השטח, ונדרשת בדיקה מקצועית.
- בודק מקצועי בוחן לפי אמות מידה אובייקטיביות ומחויב לתקנים של המדינה, כך למשל במדינת ג’ורג’יה בה אנו פועלים יש הגדרה מדויקת באילו סוגי ברגים יש לחבר מעקה של גרם מדרגות וכיו”ב, הבודק יבחן את אלו ויעיר על ליקוים קיימים
- בודק מקצועי יעלה גם על ליקויים ההופכים את ההשקעה לבעייתית – ליקויי בטיחות משמעותיים, בעיות יסודיות בבית וכו’.
את הבודק נשלח בשלב שלאחר העברת דמי הקדימה בגין הנכס, בזמן זה יש לנו לרוב כעשרה ימים לחזור בנו מהעסקה ודמי הקדימה יוחזרו במלואם למשקיע.
עלות בדיקה כזו היא מינורית – כמה מאות דולרים.לאחר ביצוע הבדיקה (לרוב ביום למחרת) שולח הבודק את הדו”ח, מדובר בדו”ח מקיף ביותר המונה לרוב עשרות עמודים וכולל תמונות של כל פריט נבחן, הדו”ח כולל:
- סקירה מלאה על איך ומתי בוצעה הבדיקה, כולל מזג האויר באותו זמן ואילוצים אם היו (למשל בעיה בנגישות לגג)
- בחינה מעמיקה של קירות החוץ, הגג, יסודות הבית, מערכות החשמל, מערכות המים, מערכות החימום והאוורור, בחינת האיטום ובידוד החום/קור.
- דו”ח על פריטים שאינם עומדים בתקן הנדרש הן בשל בלאי או בשל שינויים בתקן – דו”ח זה חיוני שכן יהווה בסיס לתוכנית השיפוץ של קבלן השיפוצים.
לאחר קבלת הדו”ח אותו חתול יוצא מהשק וברור לחלוטין מצבו של הנכס, בשלב זה יבצע המשקיע את החלטת ה- Go/No Go הסופית כך שבמידה והנכס בעייתי כל העלות שיספוג המשקיע היא עלות אותה בדיקה העומדת על כמה מאות דולרים.
צרו קשר לקבלת מידע נוסף ולבחינת אפשרויות השקעה בנדל”ן בארה”ב.
ליצירת קשר טלפוני: 03-522-5256