תפקיד הנאמן ברכישה
מאת: נחום רוזנשיין www.reo.co.il
תהליך רכישה ומכירה של נכס משתנה ממדינה למדינה. בישראל מסכמים הקונה והמוכר את הפרטים הראשונים בע”פ ומעבירים את כתיבת ההסכם לעורכי הדין שלהם. כל צד מביא בדרך כלל עורך דין שמיצג אותו. כאשר יסכמו עורכי הדין בניהם את אופן ביצוע העסקה יחתמו הצדדים על מסמך משפטי מחייב וכסף יעבור מהקונה לידיו של המוכר בשלבים. אנו רגילים לתהליך זה אך האם הוא תהליך בריא? האם תשלום לידי המוכר הוא בטוח? מה מקבל הקונה בתמורה? האם כתיבת ההסכם בידי עורכי הדין שומרת באמת על האינטרס של שני הצדדים לעסקה או שמה נכנסים לתמונה עוד “בעלי עניין”? מה קורה לעסקה כאשר יש בעיות עם רישום הנכס בשלב מתקדם בתהליך?
רכישה בארה”ב
בקניה של נכס בארה”ב רושם המתווך של הקונה את ההצעה. ההצעה מוגשת למוכר אשר יכול לקבלה או לשנות פרט זה או אחר ולהשיבה למציע. כאשר שני הצדדים קיבלו את התנאים במסמך הכתוב יש חוזה מכר חתום – יש עסקה. החוזה מכיל את כל שנדרש לצורך הרכישה: מחיר, פרטי הצדדים, פרטי הנכס, תאריך סגירה וחלוקת התשלומים. החוזה בו יעשו הצדדים שימוש הנו חוזה סטנדרטי שנכתב ע”י עורך דין של איגוד המתווכים המקומי.
תפקידו של הנאמן
החוזה החתום עובר לידי נאמן או Title Company. הנאמן הנו צד שלישי שאינו מחויב לצדדים בעסקה ולוקח על עצמו לבצע את מה שסוכם בכתב בין הצדדים. הנאמן מחזיק את כספו של הקונה בחשבון נאמנות Escrow Account עד לנקודה בה כל המסמכים הדרושים נחתמו, סולקו כל החובות בגין הנכס והוא יכול להעביר את הזכויות מהמוכר לקונה. רק בנקודה בה מבוצע הרישום על שמו של הקונה עובר הכסף מהנאמן למוכר. בכל שלב בו מחליטים הקונה או המוכר לסגת אפשרי הדבר מבלי שצד זה או אחר שולט בצד שכנגד ובתנאי שההסכם עליו חתמו הצדדים מאפשר זאת. מכיוון שהנאמן אינו קשור לצד זה או אחר בעסקה הוא אמון על ביצוע ההסכם כלשונו. כאשר הדבר לא מתאפשר “מפרק” הנאמן את העסקה ומאפשר לכל צד לצאת מהחוזה ללא פגע.
ביטוח
חלק נוסף וחשוב בעבודתו של הנאמן הנו רכישת ביטוח לשטר הבעלות Title Insurance. הביטוח מאפשר לקונה שקט נפשי מכיוון שהוא יופעל במידה והנכס לא נרשם בטאבו על שם הקונה או במידה והרישום לא נעשה כראוי. עלותו של הביטוח נמוכה (מאות דולרים בודדים) והוא נותן לקונה ביטחון נוסף ברכישה.
סיכום
ברכישה בארה”ב בשונה מישראל אין צורך בשני עורכי דין לצורך רישום הסכם מכר בין הצדדים. המתווכים שעובדים עבור הצדדים רושמים את ההסכם. ההסכם עובר לחברת נאמנות לצורך יישומו. הנאמן מבצע את שסוכם בין הצדדים ועושה זאת באופן אובייקטיבי בלי קשר לדרישות צד זה או אחר. כספים עוברים לחשבון נאמנות ואינם נמסרים למוכר עד ליום רישום הנכס בטאבו על שמו של הקונה. עסקה שאין דרך לקיימה מבוטלת והכספים מוחזרים לקונה ללא עמלה או ריבית. אנו ב- REO נשמח לסייע לכם בתהליך הרכישה. צרו קשר עוד היום לקבלת פרטים נוספים בנושא זה או בכל נושא אחר.